viernes, 17 de diciembre de 2010

La acción de división de cosa común.

Como decíamos anteriormente al hablar de la situación de copropiedad o condominio, esta se da cuando la propiedad de un objeto corresponde a una pluralidad de sujetos, y uno de los derechos reconocidos a cada uno de los comuneros es la acción de división.

Señala el Código Civil que "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común".

No obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

Los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.

La comunidad implica una cotitularidad -varios sujetos sobre el mismo objeto- en que no tiene cada titular una parte concreta de la cosa o derecho, sino que todos tienen la cotitularidad sobre toda la cosa pro indiviso, es decir, cada cotitular tiene una cuota o parte alícuota de la cosa o derecho: dicha cuota es disponible y renunciable, puede, en todo momento, pedir la división física de la cosa o derecho (actio communi dividundo).

Por ello, se concibe la comunidad como una situación transitoria, que puede desaparecer por el ejercicio de la acción de división y, mientras tanto, cada comunero tiene el poder exclusivo e independiente de su propia cuota (pudiendo enajenarla o renunciar a la misma).

Tipos de división

-Si la cosa es divisible se hará la división material, adjudicándose una parte o porción de la misma a cada copropietario.

-Si la cosa es indivisible, por indivisibilidad física o porque resultaría inservible para el uso a que se destina, se hará la división económica, mediante la adjudicación a uno de los copropietarios que pagará el precio que corresponda a los demás según sus cuotas, si todos están conformes, o se venderá y se repartirá el precio entre todos ellos, también según sus cuotas.

Procedimientos para realizar la división

La división puede practicarse por los mismos copropietarios, por árbitros o por ejercicio de la acción procesal.

1) Por los copropietarios

Por unanimidad, medianta el llamado contrato divisorio, que se atendrá a la autonomía de la voluntad y las normas subsidiarias de la partición de la herencia.

2) Por árbitros o amigables componedores

Serán nombrados por los copropietarios y deberán formar partes proporcionales a la cuota de cada uno, evitando los suplementos a metálico.

3) Por Vía Judicial"Actio communi dividundo"

Se trata de una acción judicial que dará lugar al proceso declarativo que corresponda según la cuantía. En caso de no llegar a un acuerdo puede terminar en la venta en pública subasta del bien.

Efectos de la división frente a terceros

La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.

En todo caso, los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez.

Régimen subisidiario

Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.

ESQUEMA. ACCIÓN DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN

A) FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA: ARTS. 392 A 406 C.C.].


B) REQUISITOS DE LA ACCIÓN:


1º) EL DERECHO DE PROPIEDAD COMPARTIDO CON DISTINTOS TITULARES SOBRE UN MISMO BIEN.

C) LEGITIMACIÓN:C.1) LEGITIMACIÓN ACTIVA: CUAQUIERA DE LOS COMUNEROS O COPROPIETARIOS, ART. 400, PÁR. 1º C.C..
C.2) LEGITIMACIÓN PASIVA: TODOS LOS RESTANTES COMUNEROS O COPROPIETARIOS.

D) PLAZO DE PRESCRIPCIÓN: ES IMPRESCRIPTIBLE A TENOR DEL ART. 1965 C.C..

E) PROCEDIMIENTO: JUICIO DECLARATIVO EN FUNCIÓN DE LA CUANTÍA.

P.D. No hay imposición en costas.


DIVISIÓN DE COSA COMÚN CON HIPOTECA.

Supuesto. Una pareja de novios que adquieren un inmueble por partes iguales y terminan partiendo peras. Existe acuerdo entre las partes en extinguir el condominio, adquiriendo uno de ellos la casa por el valor de la hipoteca bajo la condición de que asuma la misma. El problema ahora lo tengo con el banco. ¿que ocurre si no permiten la asunción de deuda?. Merece la pena acudir a un procedimiento de división de cosa común tal y como está el sistema inmobiliario español?. ¿veis alguna salida a este asunto?.


Una cosa es la propiedad y otra la hipoteca. Si uno de los copropietarios quiere vender su parte al otro, la entidad bancaria no tiene nada que decir. Es como si ambos copropietrios de común acuerdo venden la vivienda a un tercero.

Claro que, el que resulte único propietario de esa venta a la que aludes, tendrá que seguir haciendo frente a la amortización del préstamo en su totalidad, y podría ser que el banco considerase que el otro cotitular del préstamo sigue siendo prestatario y negarse a eliminarlo de la titularidad del citado préstamo. No obstante, si el adquirente tiene solvencia como para hacer frente a la deuda, el banco, a callar.


Por lo expuesto, se hace una novación de la hipoteca en la que sale uno de los deudores. Si el que se queda es solvente, en teoría no habrá probelmas (ni los hay, se va con oferta de otra entidad y se le presiona). Si no tiene solvencia, pues entran en juego los avalistas, y si aún así no es posible, pues ajo y agua y a vender la casa (si no vale más la hipoteca que la casa). Si incluso así no se cubre el préstamo,  no la vende ni Dios...